Nieuws maart

SBOH-Rijnland nieuwtjes maart 2011

Eeuwigdurende afkoop en verkoop

Hoewel Rijnland heeft verklaard pas met actieve verkoop van opstalgrond te beginnen als er in hoogste instantie uitspraak is gedaan in de lopende rechtszaken over opstalvoorwaarden en -tarieven, hebben zij toch de opstalhouders die eeuwigdurend hebben afgekocht aangeboden om de grond te kopen. Daarvoor hebben ze een wat ongelukkig geformuleerde brief gestuurd. Bedoeld is dat de grond om niet wordt overgedragen aan de opstalhouder (zoals ook het besluit was), maar niet dat Rijnland ook de kosten koper (notaris, kadaster, etc.) voor zijn rekening zal nemen. Die moeten wel door de opstalhouder worden betaald. Nadat Rijnland daar door de SBOH op is gewezen heeft het naar de betrokkenen een rectificatie gestuurd. Rijnland heeft via Van Esch Wisse Notarissen in Hoofddorp van de belastingdienst vernomen dat er – conform onze verwachting – niet opnieuw overdrachtsbelasting verschuldigd is bij de omzetting van eeuwigdurende afkoop naar koop. Het notariskantoor heeft Rijnland toegezegd dat zij de aktes tegen een speciaal tarief zullen opmaken.
NB. Het gaat hier dus alleen om de eeuwigdurende afkoop, de mensen die voor 50 jaar hebben afgekocht vallen hier dus niet onder (maar die hebben voorlopig niets te vrezen).

Grond van Rijnland in gebruik zonder overeenkomst

Er zijn langs de Ringdijk bij de verkaveling verschillende stukken grond 'overgebleven' die - al dan niet stilzwijgend - door opstalhouders bij hun perceel zijn getrokken en de afgelopen jaren door hen zijn gebruikt. Als daar nooit een overeenkomst aan en grondslag heeft gelegen, er nooit voor is betaald, of anderszins handelingen hebben plaatsgevonden die het feit hebben bevestigd dat Rijnland eigenaar is en de situatie aantoonbaar langer dan 20 jaar heeft geduurd, kan er sprake zijn van verjaring. Dan kan de grond in eigendom worden verkregen. De bewijslast daarvoor ligt overigens bij de opstalhouder. Inmiddels is dat in één geval gelukt. Rijnland heeft eerst geprobeerd om de betrokken opstalhouder het stukje grond voor € 15.300 (!) te laten kopen, zijnde € 90 per m² tuingrond. Een simpel briefje met een oude foto (en het aanbod voor getuigenverklaringen) waaruit bleek dat de huidige situatie al meer dan 20 jaren bestaat, was voldoende om Rijnland te laten erkennen dat er sprake is van verjaring. Dat heeft geleid tot het besluit, waarbij de grond voor € 1,00 in eigendom zal worden overgedragen. Overigens komen daar ook nog kosten koper bij voor de opstalhouder (overdrachtsbelasting € 0.06!, notariskosten, maar vooral kosten m.b.t. het kadaster).
Rijnland heeft verklaard dat het niet actief zal overgaan tot het benaderen van de betreffende opstalhouders. Het is aan de opstalhouders om te bewijzen dat er sprake is van verjaring. Die zullen dus zelf in actie moeten komen als dit aantrekkelijk is.

Heruitgifte of verlenging

Gesteund door de uitspraak van de rechter in kort geding hebben wij in nieuwsbrieven en advisering aan individuele opstalhouders onderscheid gemaakt tussen heruitgifte (bij tussentijds stoppen en opnieuw aangaan van het opstalcontract) en verlenging van het opstalrecht (aan het eind van de looptijd van het contract). Rijnland stelt zich op het standpunt dat er altijd sprake is van heruitgifte "omdat het altijd zo is genoemd" en omdat het de discussie wil vermijden over de inhoud van de verlenging. Dit lijkt vooral een theoretische discussie, die alleen van belang is voor mensen met nog een beperkte looptijd van het opstalcontract, die hun huis willen verkopen en die tussentijds hen hypotheek willen verhogen, want die komen voor de keus te staan of zij om heruitgifte moeten vragen. Wij raden aan om de hypotheekbank (daar gaat het in dit geval om) ervan te overtuigen dat er door het recht op verlenging geen noodzaak is voor een heruitgifte, desnoods door het toesturen van het vonnis in het kort geding. Dat blijkt in de praktijk te werken en verkopen opstalhouders hun huis zonder heruitgifte te vragen of krijgen desgevraagd een hogere hypotheek.
Rijnland echter zegt tot dusver echter desgevraagd in zijn advisering dat het beter is om heruitgifte te vragen "omdat anders dubbele notariskosten moeten worden betaald als het contract over een paar jaar is afgelopen". Dat is echter een gedeelte van de beweegreden, de andere is dat Rijnland bang is dat door toegeven op het recht van verlenging vooruitgelopen wordt op de rechtelijke uitspraken over de geldigheid van de nieuwe voorwaarden en tarieven. Naar ons beste weten is geen van beide het geval. Volgens onze advocaat is er bij verlenging geen nieuwe hypotheekakte nodig en volgens de uitspraak van de rechter in kort geding is - zolang de rechtszaken lopen - geen automatische koppeling tussen het recht op verlenging en de inhoud daarvan (opstalvoorwaarden en -tarieven). Helemaal zeker is het niet dat er geen nieuwe hypotheekakte nodig zal zijn, maar dat is pas van belang als er onherroepelijk uitspraak is gedaan in de lopende rechtszaken over de opstalvoorwaarden en -tarieven. Tot zolang lopen ook de eigenlijk al afgelopen contracten door als daarover een overeenkomst met Rijnland is gesloten en is het nu nog niet aan de orde. De uiteindelijke uitkomst van de rechtszaken zal mede bepalend zijn voor de plicht om al dan niet een nieuwe hypotheekakte (met bijkomende kosten) te tekenen. Rijnland heeft in ieder geval toegezegd om voortaan in hun advisering niet meer te reppen over de noodzaak voor een nieuwe hypotheekakte bij verlenging van het opstalcontract.